地产股权基金分类浅析

根据目前的市场情况,以及监管条件,未来浮动收益类基金将在市场上逐步获得青睐。本文将浅析浮动收益类基金模式及其期限、投资理念、预期收益。

浮动收益类地产基金在国外市场已高度成熟,种类繁多,按照收益主要分类为机会型(Opportunity);增值型(Value-Add);核心型(Core)。市面上存在的浮动收益类地产基金中以机会型(Opportunity)基金居多,按照底层物业类型主要分为开发类以及权益持有类为主,其中开发类基本以机会型基金为主,后续增值型以及核心型均以权益持有类为主。

权益类项目底层多为同股同权类标的,投资人享受项目收益的同时也承担项目的风险,但由于国内资金的固定收益类偏好,所以部分基金在国内会被设计为优先劣后架构;股加债结构;享受部分浮动的优先股结构等。

其中:

优先劣后架构中优先级可以参照固定收益类基金,以项目的劣后级本金进行担保(部分也由发行人进行本金/本息担保)。

股加债结构即为对底层的项目投资采用股权+债权形式进行投资,以项目债权部分的投入保证底层部分的本金以及基础收益,通过股性部分的投入来获取项目的超额利润。

优先股结构即为对不同股东对于底层的投资约定先后的分配顺序,优先偿还基金方股东的本金及基础收益(如有),待双方股东共同分配完本金及基础收益后,则后续按照一定的比例分配超额收益,在保证基金投资人的基础收益的同时,给予后续收益的想象空间。

分析完市场上的各类浮动收益基金之后,我们将按照不同维度来详细了解各类基金的特点,首先从底层项目收益方面分析:

机会型(Opportunity):底层标的期望IRR15%,期间分配按照开发类以及权益持有类多分为期间持续现金流回流或者项目完成后到期一次性分配收益。

增值型(Value-Add):底层标的期望IRR12~18%,多为项目完成后到期一次性分配收益。

核心型(Core):底层标的期望IRR10%或以下,日常有租金分配收益,到期后有一次性资本增值收益(对于永续型基金,投资人获取赎回/出售收益)。

从基金期限方面分析,相对于固定收益基金,其期限较长,能够根据完整跟随一个或多个底层项目的整体周期:

机会型(Opportunity)以及增值型(Value-Add)基金:一般期限从1+1至7+1+1不等。

核心型(Core)基金:一般期限较长:4+1+1至8+1+1,同时也有大量的永续基金存在(开放式基金/REITs)。

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从基金发行方/管理人方面分析

浮动收益类基金以专业投资机构为主,相较于固收类基金,管理人其对于底层项目的把控,选择,管理,运营能力将极大程度决定基金的最后收益以及存续时间。

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从基金投资策略方面分析

机会型(Opportunity):风险最大的一类地产基金,投资标的为高风险高回报的系列地产类项目,一般为:住宅建设项目(购地-建设-出售)、持有物业建设项目(购地-建设-租赁-出售)、改造项目(购楼-拆除重建/改造-租赁-出售)、空楼收购(收购-租赁-出售)为主。项目的收益来源为建设/改造/租赁活动对于项目的价值提升。

增值型(Value-Add):风险较机会型稍低,投资标的一般为:有30-40%出租率或出租率较高但租金偏低的物业,管理人的主要职责是尽可能的提升出租率与租金,从而以较高的价格出售资产。项目的收益来源主要就是提升租金以及出租率所带来的项目价值提升。

核心型(Core)-封闭式:最为稳健的一类地产基金,投资标的为满租/接近满租的成熟区域的商业物业,管理人的主要职责是尽可能的保持出租率并提升租金。项目的收益来源有两方面:项目日常租金收益到期退出时的资产提升价值。

核心型(Core)-开放式:类似于国内公募基金的开放式基金,区别在于投资标的为成熟物业而非证券产品,基金净值由第三方(每年一次)与内部(每月/季度一次)对于每栋物业的价值评估(valuation)决定,定期开放申购赎回,在德国,澳大利亚均已成熟,在德国甚至一度代替了货币基金的地位,但目前在国内尚无案例。管理人的主要职责在保持出租率并提升租金的同时需要考虑基金流动性的需求,保持一定的现金比例。项目的收益来源有两方面:项目日常租金收益项目估值提升所带来的基金净值提升。

核心型(Core)-REITs:目前,在国内大张旗鼓将要推出的真REITs其本质即为永续存在的封闭式地产基金(类REITs),在美国;新加坡;香港均有大量的上市REITs案例,流动性主要由其在二级市场上市进行支持,收益模式与上述相同。

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从底层项目风险角度分析

权益类地产基金发行时往往有目标项目(或提供种子资产(SeedPortfolio)以及无目标项目(BlindPool)两类。其中,有目标项目类型基金将会以基金资产投资于单个/多个固定项目,投资人在考察管理人能力的同时也可以判断目标项目来判断风险;而针对无目标项目类型的基金,投资人往往只能信任管理人的能力,不确定性更大。

下面将列出各类基金底层项目可能会遇到的风险:

机会型(Opportunity):政策风险(土地报建延迟/“5限“政策变更(限价;限购;限贷;限签;限售)/交易叫停/改造审批被否/消防验收未通过);建设/改造风险(能否按时完成,是否超预算);租赁风险(能否按计划出租/租金是否能够达到预期);市场风险(能否出售/出售房屋价格;资产收益率(ExitCap)能否达到预期);项目风险-对于无目标项目(能否在投资期内找到合适的目标项目)。

增值型(Opportunity):租赁风险;市场风险。

核心型(Core):以市场风险为主,对于开放式基金,存在短期内面对巨额赎回的流动性风险。

在国内,现在有越来越多的基金投入并参与到该类基金的设立以及管理之中,由于这类基金对于管理人的项目获取能力;成本管控经验;资产管理能力;政府沟通能力等等提出了极高的要求,对于基金管理人的要求更为苛刻,但同时也对于塑造管理人品牌提供了机遇。

在境外,此类地产基金已经成为市场的主流,由于外资基金的长久期低成本属性,他们更倾向于收购国内的核心城市商业物业,大量境外募资的地产基金已在国内市场上完成多单重量级交易,诸如凯德27.52亿收购上海浦发大厦;基汇资本收购上海mix万象城写字楼;领展基金25.6亿收购北京京通罗斯福广场,66亿收购深圳新怡景商业中心;黑石15亿美元收购上海长泰广场等等。

综上所述,地产领域范围巨大,有住宅;办公;商务园区,商场零售;工业园;物流园区;农业地产;特殊机会(例如停车场投资)等。

而其中每个细分都有大量的投资机会与基金产品,新的创新性投资产品也不断的出现,诸如众创空间,服务式办公,迷你仓储,青年公寓等,基金的投资策略将进一步的多样化。

转自:旭辉晨曦

课程背景

地产明股实债、规避政策的融资结构、债权融资受到多重打压的背景下,金融机构发挥主动管理能力向地产股权财务性投资转型已变得势在必行,房地产企业寻找到长期战略级合作金融机构开展股权在内的系统化融资规划也变得势在必行!

那么,对于不同类型的销售型物业、持有型物业,金融机构作为财务性投资人,地产股权投资相比于债权融资有哪些不同?如何选择交易对手?如何进行投前研判?投前尽职调查的内容和逻辑有哪些?财务性股权投资的交易方案如何设计、风控体系如何搭建和完善?如何精细化实施“三分投七分管”的投后管理来实现收益保证和提升?股权投资收益实现最后一步——退出清算如何快速、清晰、友善?在存量地产时代持有物业(写字楼/商业/酒店/长租公寓)的全周期运行逻辑是什么?如何进行精细化的投资指标和计算?具体评价指标与相应权重如何设置?如何明细地产交易及投融资中的税费计算及合理筹划?当前地产基金在不同销售型物业和持有型物业的投资策略、合规投资形式、备案要点、全程运作要点难点应对实操如何?

是考验,更是机遇!如何把握?11月09日-10日(周六、周日)启金智库将在北京市举办《地产真股权财务性投资的合规交易设计、投前研判、投资测算、税费处理、投后管理、清算退出及基金化运作实操和案例专题培训》。

四部分精品实战

第一讲

3H

地产真股权财务性投资的交易对手选择、投前尽职调查、交易方案设计实务及案例解析

第二讲

3H

地产真股权财务性投资的投后管理、清算退出实务及案例解析

第三讲

3H

地产基金模式、备案要点、全程运作要点难点应对实务及投资管理策略的案例解析

第四讲

3H

持有物业(写字楼/商业/酒店/长租公寓)的全周期运行逻辑、投资指标、评价体系、估值方法、税费计算及经典测算案例

三位资深实战讲师

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ONEPAGE

A老师,在土地一级开发、房地产开发和房地产金融领域具有丰富的理论知识和实战经验,带领团队创造了国内房地产投资风险管理新行业。与国内多家信托公司及地产基金开展合作,参与产品设计及投后管理的项目存量超亿元。中国土地估价师考试命题组成员,中国土地土地估价师协会聘任专家,不动产证券化研究中心(RSRC)副秘书长。服务客户:中信信托、上海信托、五矿信托、中粮信托、百瑞信托、中信金石、信达资产、东方资产、中信证券、天风证券、国金证券等金融机构,万科、绿地、保利地产、绿城、融创、龙湖等地产公司。

TWOPAGE

B老师,目前担任某房地产直投公司(TOP信托和开发商合资)总经理,具有11余年不动产投资和管理从业经历,具备房地产项目投资、开发及管理经验,尤其具备多年的房地产基金及投融资实操经验和资源,理论及专业功底扎实。熟悉多种地产金融产品“募投管退”全程操作模式,累计发起和管理近20多只房地产金融产品,包括私募股权基金、信托、保险等,投管规模超过亿元。

THREEPAGE

C老师,现任职于某TOP上市地产公司投资总监,负责全国范围内收并购、不良资产收购与投资测算编辑、审核,投资测算系统的设计工作。

SEEMORE→

课程提纲

01

第一讲地产真股权财务性投资的交易对手选择、投前尽职调查、交易方案设计实务及案例解析

(时间:11月09日上午9:00-12:00)

主讲嘉宾:A老师,在土地一级开发、房地产开发和房地产金融领域具有丰富的理论知识和实战经验,带领团队创造了国内房地产投资风险管理新行业。与国内多家信托公司及地产基金开展合作,参与产品设计及投后管理的项目存量超亿元。服务客户:中信信托、上海信托、五矿信托、中粮信托、百瑞信托、中信金石、信达资产、东方资产、中信证券、天风证券、国金证券等金融机构,万科、绿地、保利地产、绿城、融创、龙湖等地产公司。

一、房地产金融政策及投资展业策略应对

(一)23号文对地产业务及金融机构的影响

1、出台背景及信托公司业务影响

2、发文后各监管机构反馈情况

(二)市场诉求与难点痛点

1、政府、金融与房企的多方诉求解读

2、金融机构转型地产股权的难点

3、投资面临的难点

(三)未来地产业务展业策略应对

二、当前房地产市场及房企核心数据解析

(一)住宅用地供应

(二)核心房企新增土储、销售增长状况、占有率

(三)相关房企“三表”解析

(四)房地产真股权投资的交易对手选择

三、金融机构开展房地产股权投资业务的风控转变

(一)风控意识转变(如何从债性向股性转变)

(二)风控制度转变

四、房地产股权投资的投前尽职调查

(一)尽职调查的定位

(二)核心内容有哪些?

(三)基于核心逻辑的投前尽调次序及要点

五、房地产股权投资的方案设计(信托等金融机构视角)

(一)一级市场拿地(结构一)

(二)一级市场拿地(结构二)

(三)一级市场拿地(结构三)

(四)二级市场并购(结构一)

(五)二级市场并购(结构二)

(六)二级市场并购(结构三)

(七)小股操盘

(八)地产基金

(九)公司治理方案设计

02

第二讲地产真股权财务性投资的投后管理、清算退出实务及案例解析

(时间:11月09日下午13:30-16:30)

主讲嘉宾:A老师,在土地一级开发、房地产开发和房地产金融领域具有丰富的理论知识和实战经验,带领团队创造了国内房地产投资风险管理新行业。与国内多家信托公司及地产基金开展合作,参与产品设计及投后管理的项目存量超亿元。服务客户:中信信托、上海信托、五矿信托、中粮信托、百瑞信托、中信金石、信达资产、东方资产、中信证券、天风证券、国金证券等金融机构,万科、绿地、保利地产、绿城、融创、龙湖等地产公司。

一、房地产股权投资的投后管理

(一)项目管理

1、印鉴(证照)监管

2、账户管理

3、财务账簿管理

4、销售收入管理

5、现金流预测管理

6、财务筹划管理

7、成本管理

(二)公司治理管理

1、董监高权责利

2、决策机制

3、争议解决协调机制

(三)产品管理

1、主体印章证照管理

2、代记账管理

3、税务申报管理

4、档案管理

5、产品清算管理

(四)清算管理

1、设计时点

2、清算时点

3、清算关键节点

二、房地产股权投资最后一步——退出清算

(一)退出清算的重要意义是什么?

(二)退出清算的计算逻辑是什么?

(三)退出清算的难点及重点是什么?

(四)可能面临哪些问题或隐患?

(五)如何实现收益最大化的终极目标?

(六)退出清算各类案例分析

房地产投融资与管理的业务经验及资源整合交流会

(时间:11月9日下午16:30-18:00)

一、光速破冰

二、重点模式、费用、案例分享及实操疑难问题

三、现场支招

03

第三讲地产基金模式、备案要点、全程运作要点难点应对实务及投资管理策略的案例解析

(时间:11月10日上午9:00-12:00)

主讲嘉宾:B老师,目前担任某房地产直投公司(TOP信托和开发商合资)总经理,具有11余年不动产投资和管理从业经历,具备房地产项目投资、开发及管理经验,尤其具备多年的房地产基金及投融资实操经验和资源,理论及专业功底扎实。熟悉多种地产金融产品“募投管退”全程操作模式,累计发起和管理近20多只房地产金融产品,包括私募股权基金、信托、保险等,投管规模超过亿元。

一、地产投融资形势与地产基金的发展与挑战

二、资管新规等监管文件解读及地产基金主要合规投资形式

(一)资管新规等监管文件核心内容解读

(二)当前地产基金主要合规投资形式

三、当前地产基金“募投管退”实务要点难点应对

(一)基金策略

(二)基金募集环节

(三)基金投资环节

(四)基金管理环节

(五)基金退出环节

四、地产私募基金的最新案例分享

(一)案例1:存量办公物业股权并购基金

(二)案例2:开发类住宅项目夹层股权基金

(三)案例3:经营性物业类REITs私募基金

(四)案例4:组合型(夹层投资)股权基金

04

第四讲持有物业(写字楼/商业/酒店/长租公寓)的全周期运行逻辑、投资指标、评价体系、估值方法、税费计算及经典测算案例

(时间:11月10日下午13:30-16:30)

主讲嘉宾:C老师,现任职于某TOP上市地产公司投资总监,负责全国范围内收并购、不良资产收购与投资测算编辑、审核,投资测算系统的设计工作。

一、持有物业的运行逻辑、分类及相应的选择标准

(一)持有物业的全周期运行逻辑

(二)持有物业的分类

(三)房产视角下持有物业的建议选择标准

二、持有物业的各阶段要素提纲

(一)购买阶段的要素提纲

(二)持有阶段的要素提纲

(三)出售阶段的要素提纲

三、持有物业的投资指标与估值方法

(一)各项投资指标的涵义与内在联系

(二)各项投资标准的计算公式与存在意义

(三)持有物业的估值方法与计算方式

四、持有物业的评价体系

(一)持有物业的档位管理

(二)持有物业的具体评价指标与相应权重设置

五、持有物业的涉税计算

(一)持有物业涉税一览表及记忆口诀

(二)房产税的计算及注意事项

(三)土增税的计算及注意事项

(四)所得税的亏损弥补及注意事项

六、持有物业真实案例讲解(经典)

(一)课题呈现

(二)课题分析

(三)课题解答

七、持有物业总结及感悟

参会学员

房地产开发商、城投公司、实业集团、金控平台等涉及房地产融资的企业、相关的人士;

信托、银行、AMC、券商资管、保险资管、私募基金等金融机构参与地产投融资业务的人士;

资产管理公司、投资公司、律师、财富管理公司、地产评估公司等机构的人士。

报名付费

主办单位:启金教育

秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨,面向金融、财税、法律、企业的相关专业人士,在投资银行、资产管理、财富管理、企业(项目)财税、公司(基金)治理、科技金融等领域,提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。

培训时间:年11月09日-10日(周六、日)

11月09日

11月10日

培训地点:北京市(报名后具体通知)

培训费用:

①标准价:元/人。

②VIP权益价:尊享7折优惠价。

(※含参会费/资料费/税费/,往返路费/住宿/餐饮等均需自理)

报名方式:

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